Правовой центр Олега Некрасова
лучшие традиции российского права




Главная arrow Главная arrow дела & практика arrow Дело 00-275. Защита прав дольщиков ЖК "Чеховский посад" (МО, Чехов)
Дело 00-275. Защита прав дольщиков ЖК "Чеховский посад" (МО, Чехов) Версия для печати Отправить на e-mail
Рейтинг:  / 0
Плохо Отлично 
Статья написана 30.07.2020, актуализирована 13.08.2020, статью прочли 895 раз.

Правовой центр Олега Некрасова помогает дольщикам ЖК "Чеховский Посад", которые находятся в ситуации неизбежного банкротства застройщика, защитить свои права на жильё в процедуре банкротства.

О проекте

ЖК «Чеховский Посад» — комплекс, который подразумевал строительство 87 малоэтажных многоквартирных домов с полной инженерной и социальной инфраструктурой. В составе жилого комплекса были предусмотрены торговый центр, поликлиника, почта, офисы банков, фитнес-центр, крупный культурно-развлекательный театральный центр, общеобразовательная школа (840 мест) и 2 детских сада (200 мест).

Согласно плану застройщика по периметру всего жилого комплекса предполагалась организация парковых зон для занятия спортом всех возрастных групп, беговые и велосипедные дорожки, территории для выгула домашних питомцев.

Застройщиком жилого комплекса является Общество с ограниченной ответственностью «Альтернативные Строительные Концепции» (ООО «АСК») ИНН 7704446429, ОГРН 5177746100032.

Стройка жилого комплекса началась еще в 2013 году, Застройщик продавал квартиры по договорам ЖСК, в 2016 году после получения всей разрешительной документации, начались продажи по договорам долевого участия.

На август 2020 года ЖК «Чеховский Посад» представляет из себя 15 домов, из которых реально построенных всего 5.

Состав жилого комплекса

Согласно проектной декларации начало строительства комплекса подразумевало строительство 15 трехэтажных домов, которые должны строиться в три очереди, по пять на каждую очередь. Сдача в эксплуатацию всех 15 домов должна была проходить одновременно в 4 квартале 2018 года.

Построенные:

5 домов первой очереди – не введены в эксплуатацию, коммуникации временные, частично проживают люди

Недостроенные:

5 домов второй очереди – построено 2-3 этажа, без коммуникаций

Не начатые:

5 домов третьей очереди – вырыт один котлован, к работам не приступали

На данный момент стройка заморожена, строительные работы встали в 2018 году, застройщик находится в финансовой яме без каких-то реальных перспектив на достройку объекта.

Проектная декларация 2019 год

Договор соинвестирования с ЖСК

Разрешение на строительство

Действия дольщиков ЖК «Чеховский Посад» по защите своих прав

20.07.2020 года Арбитражным судом Московской области в рамках дела А41-42735/20 принято заявление Публично-правовой компании «Фонд защиты дольщиков» о признании ООО «Альтернативные строительные концепции» (далее – Застройщик) банкротом. Заседание назначено на 29.09.2020 года на 15:40, дело рассматривается судьей Радиным С.В.

Дело о банкротстве ЖК Чеховский посад

Учитывая крайне тяжелое положение дел у Застройщика, достройка ЖК «Чеховский посад», будет осуществляться за счет привлечения бюджетных средств через установленный законом механизм финансирования строительства структурными подразделениями АО «ДОМ.РФ» после признания Застройщика банкротом.

После того как должник-застройщик будет признан банкротом, согласно 127-ФЗ «О несостоятельности» у граждан появится возможность включиться в реестр требований по передаче жилых помещений (далее – РЖП или реестр жилых помещений). Указанный реестр согласно закону ведется назначенным судом конкурсным управляющим и будет являться основным юридическим документом, подтверждающим право дольщика на оплаченную им квартиру. После достройки дома Фондом защиты дольщиков, именно данный реестр послужит основанием передачи ключей от квартир каждому конкретному человеку, поэтому включение в РЖП – не факультативное мероприятие, а строго обязательно для каждого, кто в итоге хочет получить свои квартиры.

Учитывая важность включения в РЖП, далее осветим, каков именно механизм включения в реестр.

Согласно п.3 ст.201.4 Закона о банкротстве требования участников строительства о передаче жилых помещений и машиномест предъявляются напрямую конкурсному управляющему. Однако в законе также прямо указано, что требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим при наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам.

Договоры долевого участия заключаются напрямую с Застройщиком и оплату по ним всегда можно отследить по банковской выписке организации. Всем участникам строительства, заключившим ДДУ с Застройщиком, необходимо в 3-х месячный срок после начала процедуры банкротства подать требования о включении в РЖП конкурсному управляющему.

Однако исходя из данных Росреестра, в ЖК Чеховский Посад по ДДУ продано всего 102 квартиры, все остальные продажи квартир осуществлялись через схему привлечения денег по договорам участия в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Данный механизм значительно усложняет факт подтверждения оплаты за квартиру застройщику-должнику, так как деньги платились на счета ЖСК. Более того, заключив договор с жилищно-строительным кооперативом, участник строительства не вступает ни в какие юридические отношения непосредственно с Застройщиком, а значит и не имеет права включаться к нему в реестр кредиторов.

Тем не менее, судебная практика сложилась в пользу дольщиков. Схема привлечения денег через ЖСК отнюдь не новая. Годами различные строительные фирмы таким образом обходили закон о долевом участии и начинали продавать квартиры еще до получения всей необходимой разрешительной документации. Самый яркий пример этому – АО «Су-155», компания реализовала практически 80% квартир через схему ЖСК. Однако, когда АО «Су-155» были признаны банкротом, суд включил всех дольщиков, купивших квартиры у АО «Су-155» по договорам ЖСК к ним в реестр жилых помещений.

Верховный суд неоднократно высказывал свою позицию, что подобные договоры ЖСК – притворные и заключаются с одной целью – прикрыть собой договоры долевого участия. Как случай с АО «Су-155», так и ситуация с ЖК «Чеховский Посад» как раз относится к таким, ведь фактически договор аренды на земельные участки и разрешение на строительство были выданы ООО «Альтернативные строительные концепции», тогда как пункт 3 ст. 110 ЖК РФ устанавливает, что жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Таким образом, все договоры с ЖСК «Территория Новой Жизни» по факту должны быть признаны судом притворными и будут приравнены к ДДУ, а значит все дольщики, купившие квартиры через ЖСК, будут иметь полное законное право включиться в РЖП к Застройщику ООО «Альтернативные строительные концепции».

Однако важно понимать, что конкурсный управляющий не обладает теми же полномочиями, что и суд, он не в праве признавать сделки ЖСК притворными. С высокой долей вероятности после начала банкротства Застройщика и подачи к нему заявлений о включении в РЖП на основании договоров ЖСК с его стороны будут отказы. Ведь всегда имеется риск, что на одну и ту же квартиру поступит несколько заявлений о включении в реестр. И не имея возможности проверить оплату за данную квартиру, управляющий вынужден будет взять на себя ответственность за включение в РЖП требования дольщика без проверки поступления денежных средств за данную квартиру на счета Застройщика.

Но не стоит беспокоиться! Согласно п.8 ст.201.4 Закона о банкротстве возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования. Требования участников строительства, по которым заявлены возражения, рассматриваются арбитражным судом. По результатам такого рассмотрения выносится определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства.

Таким образом, все дольщики, кто купил квартиры через ЖСК скорее всего будут включаться в РЖП Определением Арбитражного суда, при этом исходя из многолетней юридической практики вероятность успеха такого включения в реестр через суд – 99.9%.

Существенной гарантией включения в РЖП, минуя суды, является Решение Чеховского суда о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры. Ведь данное решение означает, что суд уже убедился в том, что именно ООО «Альтернативные строительные концепции» являются ответчиком по делу, а также утвердил факт поступления денежных средств за квартиру на его счет. Это позволит управляющему включить требования напрямую, не опасаясь каких-либо двойных продаж, так как решение суда является железобетонным аргументом в пользу включения.

Такой вариант конечно подойдет не всем ввиду того, что третья очередь строительства даже не началась, а по факту построены лишь первая очередь и частично вторая. Тем не менее, юристы правового центра рекомендуют дольщикам, купившим квартиру через ЖСК и у кого она хотя бы частично построена – обращаться в Чеховский суд для признания собственности на недострой.

Подводя итог сказанному, у нас вырисовывается следующий механизм включения в реестр жилых помещений

РАСТОРЖЕНЦЫ

Отдельно стоит осветить вопрос с дольщиками, которые расторгли свои договоры ЖСК и теперь по сути имеют возможность требовать лишь денежные выплаты. В данной ситуации также есть юридические лазейки. Учитывая то, что достройка домов будет осуществляться Фондом дольщиков за счет бюджетных средств – важно любыми путями вернуться обратно к требованиям о передаче квартиры и отказаться от требований денежных, так как деньги от Застройщика вероятнее всего никто не получит. И на этот раз Верховный суд на стороне дольщиков.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.04.2013 № 13239/12 по делу № А55-16103/2010, по смыслу параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в денежный реестр требований кредиторов.

По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов, право выбора формы этого реестра в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. В связи с этим, право выбора формы учёта требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства, то есть кредитору.

По факту это означает, что даже при расторгнутом договоре на квартиру, у дольщика есть возможность заявить в дело о банкротстве вместо требований по выплате денежных средств – требования о передаче квартиры. Данная процедура опять же осуществляется в Арбитражном суде путем обращения с соответствующим заявлением в банкротное дело после начала конкурсного производства.

В конце стоит сказать о дольщиках, кто не выплатил полную сумму за квартиру. Не беспокойтесь, Законом о банкротстве предусматривается включение в реестр жилых помещений с суммой неисполненных обязательств, которые будут равняться вашей суммарной недоплате за квартиру. То есть никто с вас обязательства по оплате не снимет, однако и возможность включения в РЖП у вас останется. Но имейте в виду, что остаток денежных средств будет необходимо оплатить Фонду дольщиков для того, чтобы получить ключи от квартиры. Это можно будет сделать либо на этапе достройки, либо уже после окончания строительства. В любом случае, без полной оплаты нельзя будет оформить собственность на квартиру.

Предложение Правового центра пайщикам и дольщикам ЖК «Чеховский Посад»

До начала банкротства. Исходя из всего сказанного выше у дольщиков ЖК «Чеховский Посад» до банкротства застройщика есть только один единственный механизм защиты прав на будущие квартиры – признание права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в Чеховском городском суде. При этом стоит особо отметить, что по данной категории дел суд в первую очередь проверяет наличие существования объекта недвижимости в натуре. Иными словами, для владельцев квартир третьей очереди строительства невозможно, то есть данный механизм работает только для дольщиков первой и второй очередей строительства. Во второй очереди, даже если ваш этаж еще не существует - есть разные подходы к выделению долей в объекте незавершенного строительства, и каждый случай должен обговариваться с юристом индивидуально. Право на незавершенку признать важно по причинам, озвученным выше, значительно упростит процедуру включения в реестр требований по передаче жилых помещений.

Также не стоит забывать, что с момента введения процедуры банкротства, двери в Чеховский суд закроются, так как согласно Закону о несостоятельности с момента начала процедуры конкурсного производства – все требования по признанию права собственности должны рассматриваться в банкротном деле, а значит Чеховский суд будет отказывать в принятии исковых заявлений.

Стоимость ведения судебного дела по признанию права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры устанавливается в следующем размере:

  • 12 500 рублей – аванс, оплачивается при заключении договора;
  • 5 500 рублей – выплачивается при заключении договора, оплата внесудебного технического заключения специалиста о наличии квартиры в натуре (даже по тем квартирам, которые пока еще не до конца построены), а также почтовые расходы
  • 12 500 рублей – после вынесения решения суда о признании за доверителем права собственности на долю в виде квартиры и вступления решения суда в законную силу.

Итого сумма сопровождения под ключ составит 30 500 рублей.

В состав услуг включаются все судебные процедуры. Более того, оформление доверенности не потребуется, нужно лишь написать заявление в нашу общественную организацию защиты прав потребителей «Интерпотребсоюз».

Следует также учесть, что иски инициируются от имени вышеупомянутой общественной организации, что влечет освобождение потребителей-дольщиков от уплаты госпошлины (ст.333.19 НК РФ) и экономит нашим доверителям в среднем от 10 до 20 тысяч рублей (подробнее - пример подтверждения позиции вышестоящей инстанцией).

Кроме того, для групп дольщиков установлены скидки (так, например, для групп от 10 граждан установлена цена 20 000 рублей).

После начала банкротства. После ввода конкурсного производства в отношении Застройщика, абсолютно всем дольщикам ЖК «Чеховский Посад» необходимо обратиться к конкурсному управляющему должника с заявлением о включении в реестр жилых помещений. При этом в случае покупки квартир через «схему ЖСК» – управляющий вероятнее всего откажет во включении по причине отсутствия подтверждения конечной оплаты на счет Застройщика и направит всех в банкротное дело, где и предстоит доказать добросовестность заявленных требований.

Стоимость сопровождения по включению в РЖП после начала процедуры банкротства через Правовой центр Олега Некрасова составит:

  • 5 000 рублей плюс 500 рублей почтовых расходов для дольщиков, приобретших квартиры по договорам долевого участия и по договорам ЖСК, у которых есть решение о праве собственности на недострой
  • 10 000 рублей плюс 500 рублей почтовых расходов для дольщиков, приобретших квартиры по договорам ЖСК без решения о праве собственности на недострой

Итоговым результатом услуги будет либо письменное уведомление от конкурсного управляющего о включении требований по передаче квартиры в реестр жилых помещений, либо Определение арбитражного суда о включении в реестр требований по передаче жилых помещений.

По вопросу расторженцев, которые, очевидно, захотят вернуться к требованиям на получение квартиры (механизм более подробно расписал выше), мы также готовы оказать юридическую помощь и взять весь процесс под свой контроль.

Стоимость полного сопровождения расторженцев составит:

  • 20 000 рублей – авансовый платеж
  • 20 000 рублей – после получения на руки Определения арбитражного суда о включении требований доверителя в реестр жилых помещений

Для желающих включиться в реестр требований банкротного дела по передаче жилых помещений через нас, а также для того, чтобы мы представляли ваши интересы в банкротстве, уже сейчас можно подготовить комплект документов и отложить до начала банкротства:

Печатные копии или сканы в формате PDF договора на квартиру и платежных документов

Нотариальная доверенность на нашу команду (образец с данными есть у нас на сайте)

И управляющему, и суду достаточно будет только сканов документов, поэтому мы рекомендуем в приоритете делать сканы. В таком случае весь процесс взаимодействия можно провести через Интернет, тем самым сэкономив время на личные встречи. Тем, кто всё же пожелает лично присутствовать при заключении договора на юридическое сопровождение – мы находимся в районе м.Курская по адресу: Воронцово поле, д.16 строение 6.

Об опыте Правового центра по защите дольщиков в судебных делах

У Правового центра богатый опыт защиты нарушенных дольщиков, пайщиков и соинвесторов строительства в судах.

Во-первых - это дела по признанию прав на помещения (доли в них) в незавершенных строительством объектах перед банкротством застройщика.

Во-вторых, это дела в судах по искам дольщиков - потребителей о признании права собственности в построенных домах.

В-третьих, Правовой центр Олега Некрасова имеет богатый опыт сопровождения банкротств застройщиков, где признанные судом общей юрисдикции права собственности учитывались при определении правовой судьбы многоквартирных домов и прав участников строительства, а помещения исключались из конкурсной массы.

Ниже - лишь некоторые дела центра по каждой из перечисленных категорий. Для Вашего удобства информация представлена в виде таблицы.

Категория делДелаПредмет делКраткое описание делИстория дел
Признание прав в незавершенных строительством домах 00-189 Защита прав дольщиков ЖК Весенний (Подольск, МО) В преддверии банкротства застройщиков Правовой центр инициировал признание прав собственности за дольщиками в незавершенных строительством домах высокой степени готовности. В качестве примеров - несколько дел в Московском регионе (Железнодорожный, Ногинск, Сколково и Жаворонки Одинцовского района), а также дела группы СУ-155 и АО МКХ (ЖК Царицыно). На 2019 год за несколькими тысячами доверителей по этим объектам признано право собственности. Дело 00-189
00-202 Защита прав дольщиков ЖК Царицыно-1,2 Дело 00-202
00-179 Защита прав дольщиков и пайщиков СУ-155 Дело 00-179
00-067 Признание прав дольщиков в новостройке (Железнодорожный, Пионерская, 14) Дело 00-067
00-122 Защита прав дольщиков (Ногинск, Аэроклубная, ЖК "Богородский", ООО "Арсенал Грант") Дело 00-122
00-133 Признание прав собственности участников строительства в ЖК «Славянка-Сколково» Дело 00-133
00-203 Защита прав дольщиков ЖК Высокие жаворонки (Одинцовский р-н, ООО Трансфорт) Дело 00-203
Признание прав собственности в новостройках 00-084 Оформление собственности на квартиры (Люберцы, мкр. 7-8 "Красная горка") Правовой центр отстаивает интересы участников строительства в достроенных домах, оказывая правовую помощь с полным освобождением дольщиков от уплаты госпошлины (несмотря на сумму исков). Подавляющее число (несколько сотен) дел успешно завершено. Дело 00-084
00-090 Оформление в собственность квартир в микрорайонах "Щитниково", "Щитниково-2" (Балашиха) Дело 00-090
00-065 Оформление собственности на квартиры и машино-места (Москва, Заповедная, вл.14-16 (ГК ПИК)) Дело 00-065
Банкротство застройщиков с признанными судом правами 00-220 Защита дольщиков ЖК "Ренессанс" (Подольск, Фонд Статус) Правовой центр сопровождает банкротства застройщиков с 2005 года. Речь идет как о сопровождении включения сотен участников строительства в реестр требований о передаче жилых помещений, об исключении из конкурсной массы нежилых помещений, так и о полном сопровождении банкротных процедур. Дело 00-220
00-172 Защита дольщиков ЖК "Гусарская баллада" (банкротство ГК Жилищный капитал, Алеутстрой) Дело 00-172
00-114 ООО Еврострой (Орехо-Зуево). Защита пострадавших дольщиков. Сопровождение банкротства Дело 00-114
00-119 Банкротство застройщика МООФ "Содружество" (Ногинск, Обухово, Дрезна) Дело 00-119
00-126 Защита дольщиков ЖК "Сосновый бор" при банкротстве (МО, Октябрьский. ООО "Риндайл") Дело 00-126
00-195 Защита дольщиков ЖК "Ново-Никольское" (Новая Москва, ООО "Агрострой") Дело 00-195

Страница со статьями в помощь дольщикам, вкладчикам и соинвесторам на нашем сайте

Как получить юридическую помощь Правового центра Олега Некрасова

Правовой центр Олега Некрасова более 15 лет оказывает профессиональную юридическую помощь в судах, за это время мы успешно завершили защиту более 2 тысяч доверителей.

Самый лучший и быстрый способ получить действенную помощь - позвонить юристам и прямо задать интересующий вопрос.

Узнайте о юридической помощи всё из первых уст - позвоните юристам правового центра прямо сейчас, в удаленном режиме:

  • +74955054656 - запись на прием, консультации, информация по делам в производстве;
  • +79255046534 - прямой телефон юриста Олега Сергеевича Некрасова (напишите через WhatsApp, или вышлите смс для ответного звонка).

Посмотрите важные ссылки сайта Правового центра Олега Некрасова:

Детальная статья о правовом центре, продукты, услуги и предложения центра.

Узнать о текущих делах в производстве центра и их результатах.

Получить совет по Вашему вопросу бесплатно, направив запрос с описанием проблемы.

Контактная страница центра с адресом, схемой проезда и всеми способами связи.

Последние новости из судов.


Количество просмотров: 896 | Версия для печати | Отправить на e-mail

  Вопросы и ответы (2)
RSS вопросы-ответы
1. пайщик Чеховского посада
Написал(а) Ольга, в 17:39 09.08.2020
Ответьте пожалуйста на мой вопрос: в 2014 году мною куплена 2х комнатная квартира, во второй очереди Чеховского посада, есть договор с ЖСК "Территория новой жизни" и есть чеки об оплате. Есть постановление о признании потерпевшим и о признании гражданским истцом. Нужно ли обращаться в Чеховский суд на признание собственности на недострой? Если это нужно, то какова стоимость юриста?
2. Ответ: пайщик Чеховского посада
Написал(а) Некрасов Олег Сергеевич, в 04:11 03.09.2020
Добрый день, Ольга.  
Признание права собственности на недострой в Чеховском суде позволит Вам получит серьезную страховку на случай развития непредвиденного негативного сценария при банкротстве застройщика. 
В частности, это усилит Вашу позицию при включении в реестр в банкротстве АСК, куда Вы деньги не вносили, а также не позволит без вас разрешит судьбу вашей собственности в рамках процедуры банкротства. 
Стоимость ведения дела о признании собственности в настоящее время, как и в статье, установлена в размере 30 500 рублей, выплачивается этапами - аванс, техническое заключение и по факту вынесения положительного судебного акта.

Добавить вопрос
Имя:
E-mail
Тема:
BBCode:Web AddressEmail AddressBold TextItalic TextUnderlined TextQuoteCodeOpen ListList ItemClose List
Вопрос:



Код:* Code

След. >

Перейти к совету юриста Перейти к платным услугам
Быстро и бесплатно через запрос с сайта
Информация о ценах на платную юридическую помощь

* Персональные данные (сведения о фактах, событиях и обстоятельствах жизни, позволяющие идентифицировать личность) публикуются только с письменного разрешения доверителей. Указанные сведения могут быть изъяты из текста или заменены на сведения, не позволяющие идентифицировать личность.
** Для детей старше 16 лет. Классификация информационной продукции осуществлена самостоятельно. На сайте возможно наличие информации, распространение которой среди детей определенных возрастных категорий ограничено (элементы баз данных решений судов и дел могут содержать описания жестокости, физического и (или) психического насилия, преступления или иного антиобщественного действия, а также информацию, вызывающую у детей страх, ужас или панику, в том числе в виде описания ненасильственной смерти, заболевания, самоубийства, несчастного случая, аварии или катастрофы и (или) их последствий). См. подробнее.


© Некрасов Олег Сергеевич. 2002-2020. Правовой центр Олега Некрасова - www.Nekrasov.pro (алиасы www.nekrasoff.ru, www.Некрасов.РФ, www.nekrasov.center). Cвидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС77-44013, выдано Роскомнадзором 22.02.2011 года. Исключительное право на произведение охраняется законом. Ссылки и цитирования без указания автора и наименования издания запрещены. Для получения прав направьте запрос по адресу vopros@nm.ru или позвоните по телефону +74955054656.